Definicja i przykład
Karta lokalu opisuje jeden lokal z oferty dewelopera: mieszkanie, dom, lokal usługowy albo inny lokal w inwestycji. Dla inwestycji powstaje komplet kart, po jednej na lokal.
Klient dostaje kartę na stronie inwestycji, w biurze sprzedaży albo e-mailem i porównuje na niej lokale. Prospekt informacyjny dostaje osobno, przed zawarciem umowy rezerwacyjnej albo deweloperskiej.
Pojęcie „karta lokalu” nie występuje w ustawie deweloperskiej. Sprawdziliśmy tekst jednolity (Dz. U. z 2026 r. poz. 880): nie ma w nim definicji karty ani jej wzoru.
Przykład: deweloper sprzedaje 24 mieszkania i 6 lokali usługowych w parterze, więc przygotowuje 30 kart. Każda ma rzut, tabelę pomieszczeń, piętro i mały rzut kondygnacji z zaznaczonym lokalem, a metraż na karcie jest taki sam jak w prospekcie i w cenniku na stronie.
To scenariusz przykładowy, nie opis konkretnej inwestycji ani klienta.
Co zawiera karta lokalu?
Karta lokalu zawiera dane potrzebne do porównania lokali: numer, powierzchnię użytkową, rzut, pomieszczenia z powierzchniami i położenie w budynku.
- numer lokalu, taki sam jak w cenniku i w prospekcie,
- powierzchnię użytkową lokalu,
- rzut lokalu z nazwami pomieszczeń,
- tabelę pomieszczeń z powierzchniami,
- piętro i położenie lokalu w budynku, np. na małym rzucie kondygnacji,
- ekspozycję, czyli strony świata, na które wychodzą okna,
- dane inwestycji i kontakt do biura sprzedaży,
- datę karty i zastrzeżenia, np. że aranżacja jest poglądowa.
Cenę karta zawiera wtedy, gdy deweloper ją publikuje. Jeśli jest na karcie, podajemy ją z VAT i z datą, tak jak na stronie dewelopera.
Pełną listę 10 elementów z podstawą każdego z nich opisujemy w artykule Karta lokalu dla dewelopera – co musi zawierać (2026).
Czym karta lokalu różni się od prospektu informacyjnego?
Prospekt informacyjny jest dokumentem wymaganym przez ustawę, a karta lokalu jest materiałem sprzedażowym bez ustawowego wzoru.
Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, sporządza prospekt według wzoru z załącznika do ustawy (art. 20). Doręcza go nieodpłatnie, na trwałym nośniku, przed zawarciem umowy deweloperskiej albo poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej (art. 21). Część indywidualna prospektu obejmuje m.in. cenę, powierzchnię użytkową, usytuowanie lokalu w budynku i układ pomieszczeń.
Karta lokalu powtarza część tych danych, ale nie zastępuje prospektu i nie zwalnia z jego doręczenia.
Karta lokalu, rzut lokalu i cennik na stronie
Rzut lokalu to rysunek, który jest częścią karty. Cennik na stronie dewelopera to obowiązek z art. 19a, a cena na karcie powinna się z nim zgadzać.
| Dokument | Czym jest | Czy wymagają go przepisy | Związek z kartą lokalu |
|---|---|---|---|
| Karta lokalu | Materiał sprzedażowy z danymi jednego lokalu | Nie, przepisy jej nie definiują | Zbiera w jednym miejscu dane z pozostałych dokumentów |
| Karta mieszkania, karta sprzedażowa | Inne nazwy karty lokalu | Nie | Ten sam rodzaj materiału |
| Prospekt informacyjny | Dokument według wzoru z załącznika do ustawy deweloperskiej | Tak, art. 20 i 21 | Źródło metrażu, układu pomieszczeń i usytuowania lokalu |
| Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu | Załącznik prospektu informacyjnego | Tak, jako załącznik prospektu | Na karcie pokazuje położenie lokalu w budynku |
| Rzut lokalu | Rysunek układu pomieszczeń jednego lokalu | Na stronie dewelopera dziś nie; przewiduje go projekt UD361 | Główny rysunek karty |
| Cennik na stronie dewelopera | Ceny oferowanych lokali z VAT i historia ich zmian | Tak, art. 19a, od 11.07.2025 | Cena na karcie powinna być z nim zgodna |
| Umowa rezerwacyjna i deweloperska | Umowy dewelopera z nabywcą | Tak, art. 30 i 35 | Określają usytuowanie lokalu, powierzchnię i układ pomieszczeń |
Czy karta lokalu jest wymagana prawem?
Nie. Na 29.09.2026 ustawa deweloperska nie nakazuje przygotowania karty lokalu i nie określa jej treści.
Obowiązkowe są dokumenty, z których karta bierze dane: prospekt informacyjny z załącznikami (art. 20 i 21), umowa rezerwacyjna i deweloperska (art. 30 i 35) oraz strona internetowa dewelopera z cenami (art. 19a). Na stronie deweloper podaje ceny lokali z VAT, a po zmianie ceny dopisuje datę zmiany i zachowuje wcześniejsze ceny.
Co przewiduje projekt UD361
Rządowy projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej UD361 w wersji z 29.07.2026 przewiduje na stronie dewelopera rzut lokalu z powierzchnią użytkową każdego pomieszczenia.
Na 29.09.2026 projektu nie przyjęła Rada Ministrów i nie trafił do Sejmu. Ostatni etap odnotowany w Rządowym Procesie Legislacyjnym to Komitet Rady Ministrów do Spraw Cyfryzacji, 03.09.2026. Szczegóły opisujemy w artykule Nowe wymogi: rzut lokalu na stronie dewelopera (projekt 2026).
Kto przygotowuje kartę lokalu?
Kartę lokalu przygotowuje deweloper albo firma, której ją zleci: agencja, grafik lub pracownia architektoniczna.
Rzut i powierzchnie pochodzą z projektu architektonicznego, a numer lokalu i cena z cennika. Zmiana metrażu albo ceny oznacza więc poprawkę na karcie, w prospekcie i w cenniku na stronie.
Porównanie agencji i generatora jest na stronie Agencja czy generator, a karty dla całej inwestycji opisujemy na stronie Karty lokali dla dewelopera.
Jak pracownia przygotowuje karty z własnych rzutów, opisujemy na stronie karty lokali dla architekta.
W jakim formacie przygotowuje się kartę?
Przepisy nie określają formatu karty lokalu. Wybieramy go według miejsca użycia.
Na stronę inwestycji potrzebny jest plik graficzny, np. JPG. Do wysyłki klientowi i do druku w biurze sprzedaży służy PDF. Plik dla drukarni ma spad, czyli margines na przycięcie arkusza.
Karta segmentu z dwiema kondygnacjami pokazuje oba rzuty, tak samo jak karta domu jednorodzinnego.
Karty dla innych budynków opisujemy na stronie Typy zabudowy.
W naszej galerii jest 14 przykładów kart mieszkań i domów z rzutami i tabelami powierzchni.
Najczęstsze błędy w rozumieniu karty
Karta lokalu jest opisana jako dokument wymagany przez ustawę. Ustawa deweloperska jej nie definiuje. W materiałach i w rozmowie z klientem nie przedstawiamy karty jako dokumentu wymaganego prawem.
Karta lokalu ma zastąpić prospekt informacyjny. Prospekt deweloper doręcza przed umową rezerwacyjną albo deweloperską także wtedy, gdy klient dostał już kartę.
Metraż na karcie różni się od prospektu i cennika. Kartę, prospekt i cennik przygotowujemy z jednego zestawienia lokali i porównujemy przed publikacją.
Karta nie ma daty. Ceny na stronie dewelopera zmieniają się z datą zmiany. Data na karcie mówi, z którego dnia są dane.
Sam rzut lokalu jest nazywany kartą lokalu. Rzut bez metrażu, tabeli pomieszczeń i położenia w budynku nie wystarcza do porównania lokali.
Źródła
3
- Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tekst jednolity (Dz. U. z 2026 r. poz. 880) Dziennik Ustaw, Sejm RP (ELI), dostęp: 29.09.2026Brak pojęcia „karta lokalu”; art. 19a, 20, 21, 30 i 35 oraz wzór prospektu informacyjnego z załącznikiem „Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego”.
- Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw (UD361) Kancelaria Prezesa Rady Ministrów, gov.pl, wykaz prac legislacyjnych, dostęp: 29.09.2026Numer UD361, data wpisu do wykazu (27.01.2026), planowany termin przyjęcia przez Radę Ministrów.
- UD361 w Rządowym Procesie Legislacyjnym: projekt z 29 lipca 2026 r., uzasadnienie, załącznik i etapy prac Rządowe Centrum Legislacji, legislacja.gov.pl, dostęp: 29.09.2026Projekt z 29.07.2026 (rzut lokalu na stronie dewelopera) i etapy prac: ostatni etap 03.09.2026 (stan na 29.09.2026).
Materiał informacyjny, nie stanowi porady prawnej. Przepisy i projekt mogą się zmienić po dacie podanej na górze strony.
