Nowe wymogi: rzut lokalu na stronie dewelopera (projekt 2026)

Rzut lokalu na stronie dewelopera: przykład 40 lokali

Od lipca 2025 r. deweloperzy publikują ceny lokali na własnych stronach. Rządowy projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej przewiduje, że na tej stronie znajdzie się też rzut lokalu.

Co obowiązuje dziś: jawność cen na stronie dewelopera

Obowiązek prowadzenia strony z cenami wprowadziła ustawa z 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy deweloperskiej (Dz. U. poz. 758). Dodany nią art. 19a obowiązuje od 11 lipca 2025 r.

Co musi być na stronie

• część ogólna prospektu informacyjnego dotyczącego przedsięwzięcia,
• adres siedziby dewelopera, adres lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż, sposób kontaktu i lokalizacja przedsięwzięcia,
• cena 1 m² powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu lub domu oraz cena całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem umowy,
• cena pomieszczeń przynależnych lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeśli nie jest ujęta w cenie lokalu,
• inne świadczenia pieniężne, które nabywca ma spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność.

Kwoty podaje się z VAT. Informacje są dostępne od rozpoczęcia sprzedaży (a przy umowach rezerwacyjnych przed zawarciem pierwszej z nich) do przeniesienia praw z ostatniej umowy w przedsięwzięciu.

Historia cen i przekazywanie danych

Po zmianie ceny deweloper aktualizuje stronę z datą zmiany i zachowuje wcześniej podane informacje (art. 19a ust. 2). W reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży podaje adres tej strony (ust. 3).

Dane raz na dobę trafiają do ministra właściwego do spraw informatyzacji, który publikuje je na portalu danych jako dane o wysokiej wartości (art. 19b). Ustawa z 17 lipca 2026 r. (Dz. U. poz. 1077), ogłoszona 10 sierpnia 2026 r., dodaje wymóg przekazywania ich w formie dokumentu elektronicznego o strukturze określonej przez ministra; wchodzi w życie po upływie 3 miesięcy od ogłoszenia.

Rozbieżności i naruszenia

Naruszenie obowiązków z art. 19a ust. 1–4 ustawa uznaje za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Jeśli cena ze strony różni się od ceny oferowanej przy umowie, nabywca może żądać umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6).

Obowiązujący art. 19a nie wymienia rzutu lokalu. Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu jest dziś załącznikiem prospektu informacyjnego, doręczanego przed umową.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej 2026: co proponuje projekt UD361

Projekt ma w wykazie prac Rady Ministrów numer UD361, a jego wnioskodawcą jest Minister Finansów i Gospodarki. Opisujemy wersję z 29 lipca 2026 r. i zmianę art. 19a (art. 1 pkt 5 projektu).

Rzut lokalu z powierzchnią każdego pomieszczenia

Do informacji na stronie dewelopera projekt dopisuje rzut lokalu mieszkalnego lub domu z powierzchnią użytkową każdego pomieszczenia. Według uzasadnienia kupujący ma wcześniej ocenić, czy układ mieszkania mu odpowiada.

Wyposażenie i pomieszczenia przynależne

Jeśli na rzucie narysowano poglądowe wyposażenie, trzeba by podać też jego wymiary liniowe. Na stronie znalazłby się również rzut pomieszczeń przynależnych.

Wizualizacje i zdjęcia innych inwestycji

Pod wizualizacją lokalu, elewacji lub otoczenia, która nie jest zdjęciem, deweloper zamieszczałby informację, że to wizualizacja, w tym wygenerowana za pomocą sztucznej inteligencji. Pod zdjęciem innego lokalu albo budynku pisałby, że przedstawia inne przedsięwzięcie (projektowany art. 19a ust. 1a i 1b).

Definicja powierzchni użytkowej

Projekt definiuje powierzchnię użytkową lokalu lub domu jako powierzchnię obliczoną na potrzeby projektowania budynku w rozumieniu Prawa budowlanego i zmienia brzmienie art. 5a. Te dwie zmiany miałyby wejść w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia ustawy.

Pozostałe zmiany w projekcie

• rozbudowa Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM) o informacje o deweloperach,
• nowy wzór prospektu informacyjnego z tabelą standardu wykończenia,
• zmiany w procedurze odbioru lokalu lub domu,
• wyższy zwrot opłaty rezerwacyjnej, gdy deweloper nie wywiąże się ze zobowiązań,
• zakaz waloryzacji ceny na niekorzyść nabywcy po zawarciu umowy.

Status projektu UD361 i terminy

1. 27.01.2026 Projekt wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów pod numerem UD361.
2. 11.05.2026 Projekt opublikowany w Rządowym Procesie Legislacyjnym i skierowany do uzgodnień i konsultacji.
3. 29.07.2026 Nowa wersja projektu, opublikowana 31.07.2026.
4. 03.09.2026 Projekt na etapie Komitetu Rady Ministrów do Spraw Cyfryzacji.
5. III kwartał 2026 r. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów według wykazu prac.

Na 24.09.2026 projekt nie został przyjęty przez Radę Ministrów ani skierowany do Sejmu. Do wejścia w życie potrzebne są uchwalenie i ogłoszenie ustawy, a treść może się jeszcze zmienić.

Kiedy nowe wymogi mogłyby zacząć obowiązywać

Według art. 11 projektu ustawa co do zasady wchodzi w życie po upływie 3 miesięcy od ogłoszenia. Dotyczy to także rzutu lokalu na stronie dewelopera. Projekt przewiduje trzy wyjątki:

• definicja powierzchni użytkowej, nowe brzmienie art. 5a i część przepisów o Portalu DOM wchodzą w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia,
• pozostałe przepisy o Portalu DOM wchodzą w życie 23 marca 2027 r.,
• przepisy o odpowiedzialności z tytułu rękojmi po likwidacji spółki dewelopera wchodzą w życie po upływie 24 miesięcy od ogłoszenia.

Data ogłoszenia nie jest znana, więc nie da się dziś wskazać dnia, od którego rzut byłby obowiązkowy. Dla inwestycji, w których sprzedaż ruszyła przed wejściem ustawy w życie, prospekt sporządza się według dotychczasowych przepisów (art. 10 projektu).

Instrukcja krok po kroku: jak przygotować rzuty lokali na stronę dewelopera

Te kroki to dobra praktyka. Nie wynikają z przepisów i nie gwarantują zgodności z przyszłą ustawą, ale ułatwią dostosowanie materiałów, jeśli projekt wejdzie w życie w obecnym brzmieniu.

1. Zbierz dane lokali w jednym arkuszu

   Numer lokalu, piętro, powierzchnia użytkowa, pomieszczenia z powierzchniami i cena. Z tego samego arkusza korzystamy przy prospekcie, cenniku na stronie i kartach mieszkań.

2. Sprawdź powierzchnie pomieszczeń z prospektem

   Powierzchnie na rzucie liczymy tak samo jak w prospekcie i w umowie. Tabela i opisy na rzucie powinny pokazywać te same liczby.

3. Zdecyduj, czy rzut pokazuje wyposażenie

   Projekt przewiduje wymiary liniowe wyposażenia narysowanego na rzucie. Dodajemy je albo przygotowujemy też wersję rzutu bez aranżacji.

4. Przygotuj rzuty pomieszczeń przynależnych

   Dotyczy pomieszczeń sprzedawanych razem z lokalami. Oznaczamy je tak samo jak w cenniku na stronie.

5. Podpisz wizualizacje i zdjęcia

   Pod wizualizacją dodajemy informację, że to wizualizacja. Pod zdjęciem z innej inwestycji piszemy, że przedstawia inne przedsięwzięcie.

6. Opublikuj rzut przy lokalu i aktualizuj go razem z ceną

   Rzut umieszczamy obok ceny danego lokalu. Po zmianie projektu lub metrażu podmieniamy rzut, kartę i dane w tym samym dniu.

Karta mieszkania zestawia rzut, tabelę powierzchni i położenie w budynku na jednej stronie. Listę jej elementów opisujemy w artykule Karta lokalu dla dewelopera – co musi zawierać (2026). W artykule Karta lokalu – co to jest? wyjaśniamy, czym karta różni się od samego rzutu.

Jak deweloper przygotowuje takie karty dla całej inwestycji, opisujemy na stronie generator kart lokali dla dewelopera.

Najczęstsze błędy przy rzutach lokali na stronie

• Projekt jest opisany jak obowiązujące prawo. Na 24.09.2026 UD361 jest projektem rządowym. Rzuty przygotowujemy, ale nie piszemy, że są już obowiązkowe.

• Rzut ma meble bez wymiarów. W wersji z 29.07.2026 projekt przewiduje wymiary liniowe wyposażenia narysowanego na rzucie, więc przy rzutach z aranżacją od razu je dodajemy.

• Powierzchnie na rzucie różnią się od prospektu. Rzut na stronie, prospekt i kartę lokalu przygotowujemy z jednego arkusza, żeby pokazywały te same liczby.

• Wizualizacja nie ma podpisu. Projekt przewiduje podpis pod wizualizacją lokalu, elewacji i otoczenia, także wygenerowaną przez AI. Podpis dodajemy już dziś.

• Zdjęcie z innej inwestycji nie ma opisu. Projekt przewiduje opisanie zdjęcia innego budynku lub lokalu jako innego przedsięwzięcia. Bez opisu klient może uznać je za oferowany lokal.

• Rzuty są tylko dla części lokali. Przy 40 lokalach łatwo pominąć ostatnie dodane do oferty, dlatego listę rzutów sprawdzamy z listą lokali w cenniku.