Karta lokalu dla dewelopera – co musi zawierać (2026)

Skąd karta lokalu bierze dane: przykład 40 mieszkań

Ustawa deweloperska nie używa pojęcia „karta lokalu” i nie określa jej wzoru. To materiał sprzedażowy, który deweloper przygotowuje sam: na stronę inwestycji, do biura sprzedaży albo do wysłania klientowi.

Tych samych danych o lokalu ustawa wymaga jednak w innych dokumentach. Dlatego przy każdym elemencie karty sprawdzamy, w którym dokumencie jest wymagany.

W artykule Karta lokalu – co to jest? opisujemy definicję karty i różnice między kartą, prospektem i rzutem lokalu.

Co musi zawierać karta lokalu według przepisów

Przepisy karty lokalu nie regulują. Te same informacje są obowiązkowe w prospekcie informacyjnym, na stronie dewelopera i w umowach.

Prospekt informacyjny

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, sporządza prospekt informacyjny według wzoru z załącznika do ustawy (art. 20). Przed zawarciem umowy deweloperskiej albo poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej doręcza go wraz z załącznikami, nieodpłatnie i na trwałym nośniku (art. 21).

Część indywidualna prospektu dotyczy konkretnego lokalu lub domu. Obejmuje m.in.:

• cenę lokalu oraz powierzchnię użytkową i cenę 1 m² tej powierzchni,
• położenie i istotne cechy budynku, np. liczbę kondygnacji, liczbę lokali, miejsca garażowe i postojowe oraz dostęp do drogi publicznej,
• usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku,
• powierzchnię użytkową i układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych.

Wzór wymienia jako załącznik prospektu rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego.

Strona dewelopera i jawność cen

Od 11 lipca 2025 r. obowiązuje art. 19a, dodany ustawą z 21 maja 2025 r. Deweloper prowadzi własną stronę internetową z częścią ogólną prospektu, danymi kontaktowymi, lokalizacją przedsięwzięcia i cenami:

• ceną 1 m² powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu lub domu oraz ceną całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem umowy,
• ceną pomieszczeń przynależnych lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeśli nie jest ujęta w cenie lokalu,
• innymi świadczeniami pieniężnymi, które nabywca ma spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność.

Kwoty podaje się z VAT. Po zmianie ceny deweloper aktualizuje stronę z datą zmiany i zachowuje wcześniejsze informacje (art. 19a ust. 2), a w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży podaje adres tej strony (ust. 3).

Dane przekazuje raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji, który publikuje je na portalu danych (art. 19b). Gdy cena ze strony różni się od ceny zaproponowanej przy umowie, nabywca może żądać umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6).

Umowy i metraż

Umowa rezerwacyjna określa m.in. usytuowanie lokalu w budynku, powierzchnię użytkową oraz powierzchnię i układ pomieszczeń (art. 30 ust. 2). Umowa deweloperska zawiera te elementy, a także standard prac wykończeniowych i sposób pomiaru powierzchni użytkowej (art. 35 ust. 1).

Od 13 lutego 2026 r. art. 5a stanowi, że cenę w tych umowach określa się jako iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i ceny za 1 m². Powierzchnię ustala się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy.

Co może się zmienić: projekt UD361

Rządowy projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej (UD361, wersja z 29 lipca 2026 r.) przewiduje na stronie dewelopera rzut lokalu z powierzchnią użytkową każdego pomieszczenia i rzut pomieszczeń przynależnych. Przewiduje też podpisywanie wizualizacji i zdjęć z innych inwestycji.

Na 24.09.2026 projekt nie został przyjęty przez Radę Ministrów ani skierowany do Sejmu. Szczegóły i terminy opisujemy w artykule Nowe wymogi: rzut lokalu na stronie dewelopera (projekt 2026).

Checklista karty lokalu: 10 elementów

Ta lista nie jest wzorem ustawowym. Przy każdym elemencie zaznaczamy, skąd się bierze, a „Przepisy” oznaczają dokument, w którym informacja jest wymagana dziś, a nie samą kartę.

Przepisy

obowiązek z obecnych przepisów, w dokumencie wskazanym przy tagu

Projekt UD361

propozycja z projektu, jeszcze nieobowiązująca

Dobra praktyka

nasza rekomendacja, bez podstawy w przepisach

1. Numer lokalu

   Dobra praktyka

   Ten sam numer co w cenniku na stronie, w prospekcie i w umowie. Klient i dział sprzedaży mówią wtedy o tym samym lokalu.

2. Powierzchnia użytkowa

   Przepisy: prospekt, umowy

   Podajemy ją tak samo jak w prospekcie. Sposób ustalania powierzchni wskazuje art. 5a.

3. Pomieszczenia z powierzchniami

   Przepisy: prospekt, umowyProjekt UD361: strona dewelopera

   Prospekt i umowy określają powierzchnię i układ pomieszczeń. Nazwy i powierzchnie w tabeli uzgadniamy z rzutem i z prospektem.

4. Rzut lokalu

   Projekt UD361: strona deweloperaDobra praktyka: na karcie

   Na karcie rzut pokazuje układ pomieszczeń z tabeli. Rzut samego lokalu na stronie dewelopera przewiduje dopiero projekt UD361.

5. Piętro i położenie w budynku

   Przepisy: prospekt, umowy

   Usytuowanie lokalu w budynku należy do prospektu i obu umów. Na karcie pomaga mały rzut kondygnacji z zaznaczonym lokalem.

6. Ekspozycja

   Dobra praktyka

   Strony świata, na które wychodzą okna, balkon lub ogród. Pokazujemy je strzałką północy na rzucie.

7. Cena i cena za m², jeśli deweloper ją publikuje

   Przepisy: strona dewelopera, prospekt

   Cena nie musi być na karcie. Jeśli ją podajemy, to z VAT i z datą karty, a po zmianie ceny aktualizujemy kartę razem ze stroną.

8. Pomieszczenia przynależne i miejsce postojowe

   Przepisy: strona deweloperaProjekt UD361: rzut

   Jeśli ich cena nie jest ujęta w cenie lokalu, strona dewelopera podaje ją osobno (art. 19a ust. 1 pkt 2). Projekt UD361 przewiduje też ich rzut. Przypisanie komórek i miejsc postojowych do lokali opisujemy na stronie garaże i miejsca postojowe na kartach lokali.

9. Dane dewelopera i inwestycji

   Dobra praktyka: w nawiązaniu do art. 19a ust. 3

   Nazwa i adres inwestycji, kontakt do biura sprzedaży i adres strony z cenami. Adres tej strony ustawa wymaga w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży, więc umieszczamy go też na karcie.

10. Data i zastrzeżenia

    Dobra praktykaProjekt UD361: wizualizacje na stronie

    Data przygotowania karty, informacja, że wizualizacje i aranżacje są poglądowe, oraz wskazówka, gdzie klient znajdzie prospekt.

Co pokazuje karta w bloku, szeregowcu i w lokalu usługowym, opisujemy na stronie karty lokali według typu zabudowy.

W naszej galerii jest 14 przykładów kart mieszkań i domów z rzutami i tabelami powierzchni.

Najczęstsze błędy na kartach lokali

• Metraż na karcie różni się od prospektu. Prospekt klient dostaje przed umową, więc może porównać oba dokumenty. Metraż przepisujemy z tego samego źródła co prospekt.

• Cena na karcie nie ma daty. Ceny na stronie dewelopera zmieniają się z datą zmiany. Karta bez daty nie mówi, z którego dnia jest cena.

• Cena na karcie jest podana inaczej niż na stronie. Strona dewelopera pokazuje ceny z VAT, więc karta pokazuje je tak samo.

• Tabela powierzchni nie zgadza się z rzutem. Nazwy i powierzchnie pomieszczeń w tabeli sprawdzamy z opisami na rzucie i z prospektem.

• Rzut ma meble bez informacji, że to aranżacja. Rzut z meblami można odczytać jako obietnicę wyposażenia, dlatego dopisujemy, że aranżacja jest poglądowa.

• Karta nie pokazuje położenia lokalu w budynku. Przy kilku klatkach lub budynkach samo piętro nie wystarcza. Dodajemy mały rzut kondygnacji z zaznaczonym lokalem.

• Karty jednej inwestycji używają różnych nazw. Na jednej karcie jest „pokój dzienny”, na innej „salon z aneksem”. Dla całej inwestycji ustalamy jeden słownik nazw pomieszczeń i jednostek.